بازار مسکن در ۶ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۰ روزهای خوبی را پشت سر نگذاشت. از رکود در بخش فروش تا افزایش سرسامآور اجارهبها و البته مشکلات عدیده در فاز ساختوساز، همه گریبان این صنعت را گرفتند. آن هم در ماههایی که به صورت سنتی رونق بازار ملک هستند. بدین ترتیب هم فعالان صنعت مسکن دوره بدی را گذراندند و هم خریداران و مستاجران دچار مشکلات فراوان شدند.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
در بخش ساختوساز مسکن، تورم ناگهانی منجر به تعطیلی بسیاری از کارگاههای بزرگ و کوچک شد و در بخش خرید و فروش، فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمتهای بازار مصرف کننده واقعی را از بنگاههای املاک دور کرد. مستاجران نیز در این ماهها مجبور شدند یا به حاشیه شهرهای بزرگ بروند یا خانههای غیر دلخواهشان را انتخاب کنند.
https://bazarmaskan.melkradar.com/%d8%a7%d9%86%d8%aa%d8%b8%d8%a7%d8%b1%d8%a7%d8%aa-%d9%85%d8%b3%da%a9%d9%86%db%8c-%d8%a7%d8%b2-%d8%af%d9%88%d9%84%d8%aa-%d8%b3%db%8c%d8%b2%d8%af%d9%87%d9%85/
سازندگان خارج شدند
به صورت عمومی مردم تصور میکنند هر زمان قیمت ملک در منطقهای بالا میرود، تقاضا برای ساختوساز هم بیشتر میشود این در حالی است که بررسیهای ناظران و کارشناسان مسکن در ایران نشان میدهد رابطه معکوس بین جهش قیمت مسکن و تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در کشور وجود دارد و هر زمان شیب تورم مسکن افزایش یافته، رشد تیراژ ساختمانی کمتر شده است.
در ۳ سال گذشته و با افزایش شدید قیمت ملک در کشور، از توان خرید مصرفکنندگان واقعی در این بازار کاسته شده و عملاً بخش بزرگی از خریداران بازار را ترک کردهاند. بدین ترتیب تقاضا برای خرید واحد جدید کم شده و در نهایت سازندگان نیز از ترس مسدود شدن سرمایه خود، وارد این بخش از اقتصاد نشدهاند.
در واقع یک رابطه معکوس بین تغییرات تورم مسکن با تغییرات رشد تیراژ ساختمانی در هر فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل قابل مشاهده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در تابستان ۹۷ در حالی معادل ۴/۴۴ درصد بود که در همین بازه زمانی تیراژ ساختمانی در کشور رشد ۱۵ درصدی داشت. همزمان با افزایش تورم مسکن در پاییز ۹۷ به ۳/۶۰ درصد، سرعت رشد تیراژ ساختمانی نیز به ۱۴ درصد کاهش یافت. این در حالی است که در زمستان ۹۷ با اندک کاهش تورم نقطه به نقطه در بازار کشوری مسکن، تیراژ ساختمانی با رشد ۱۹ درصدی همراه شد؛ اما به محض افزایش ۲/۸۲ درصدی قیمت مسکن در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ و افزایش شیب تورمی مسکن، رشد تیراژ ساختمانی در کشور به ۵/۵ درصد سقوط کرد. با کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پاییز ۹۸ به ۶/۵۹ درصد، سرعت رشد تیراژ ساختمانی نیز بهبود یافته و به ۱۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رسید.
اما در زمستان ۹۸ که باز هم شیب تورم مسکن افزایش یافته و تورم نقطه به نقطه به محدوده ۵۶ درصد بازگشت، افت ۱۰ درصدی نرخ رشد تیراژ ساختمانی قابل مشاهده است. در حالی که سرعت رشد قیمت مسکن در تابستان ۹۹ در مقایسه با تابستان ۹۸ نیز برابر ۸/۹۵ درصد بود، تیراژ کشوری ساخت مسکن ۲/۳۹ درصد افزایش داشت؛ اما به محض افزایش تورم مسکن در پاییز ۹۹ به ۱۱۴ درصد سرعت رشد تیراژ ساخت در کشور به ۳۲ درصد رسید و نسبت به فصل گذشته کاهش یافت.
در همین حال دولت سیزدهم اعلام کرده است برای ساماندهی به بازار مسکن، سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور خواهد ساخت. این در حالی است که به اعتقاد روزنامه دنیای اقتصاد، راه حل کاهش میزان ساختوساز در این بازار در وهله اول از مسیر مسکنسازی میلیونی عبور نمیکند؛ بلکه سیاستگذار مسکن باید به گونهای برنامهریزی کند که ناتوانی سازندهها که در نتیجه ناتوانی تقاضای مصرفی از ورود به بازار برای خرید مسکن ایجاد شده است، برطرف شود.
در همین حال اتفاق ویژهای که در تابستان امسال رخ داد، افزایش ناگهانی قیمت سیمان و میلگرد به عنوان اصلیترین مصالح ساختمانی بود که به دنبال کاهش توان تولید برق در کشور و تعطیلی کارخانههای سیمان و فولاد رخ داد. این افزایش منجر به تعطیلی بسیاری از کارگاهها در کشور که زیان شدیدی را متوجه سازندگان کرد.
در نهایت میتوان گفت همه این اتفاقها ریشه در بخش دیگر بازار مسکن دارند که بازار خرید و فروش است.
https://bazarmaskan.melkradar.com/%d8%b1%d8%a7%d9%87%d9%86%d9%85%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d9%85%d9%86%d8%b7%d9%82%d9%87-%db%b1%db%b0-%d8%aa%d9%87%d8%b1%d8%a7%d9%86/
رکود سنگین
رکود مهمترین کلمهای بود که در ۶ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۰ در بازار ملک شنیده شد. اعداد که بانک مرکزی به صورت مرتب از معاملات تهران منتشر میکند، نشان میداد این بازار حال و روز خوبی ندارد. هرچند همچنان برخی از مالکان تلاش میکنند قیمتها را به شکل مصنوعی، بالا نگه دارند؛ اما بازار این قیمتها را پس میزد. به خصوص که در هفتههای اخیر آمارهای متعددی درباره افزایش خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه منتشر شد و اعداد و ارقام نشان میدهند قیمت ملک در این کشور علیرغم کاهش ارزش ریال، در وضعیت بهتری نسبت به تهران قرار دارد.
علاوه بر آمارها، گزارشهای میدانی نیز نشان دهنده ادامه کسادی خرید و فروش ملک در شهر تهران هستند. تغییر دولت، وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال، کاهش قیمت سیمان و فولاد، طرح دولت برای ارائه زمین و مصالح ارزانقیمت و برنامه شهرداری برای نوسازی بافتهای فرسوده، بازار را در شرایط ثبات و البته انتظار نگه داشتهاند. در همین حال فاصله زیاد میان قیمتها و قدرت خرید مردم، خریداران واقعی را از بازار فراری داده است.
واسطههای ملکی میگویند نرخهای پیشنهادی، بهخصوص در نیمه شمالی پایتخت روند نزولی دارد و گرانی از کاهش بیشتر قیمت باعث افزایش عرضه آپارتمان در مناطق ۱ تا ۵ شده است. در نیمه جنوبی تهران بهخصوص در مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ به دلیل کمبود فایلهای نوساز، پایین بودن قیمتها نسبت به شمال تهران و وجود تقاضای مصرفی، معاملات از نوع تبدیل به احسن تا حدی جریان دارد.
در عین حال مشاوران املاک از رکود معاملات در سه منطقه پرتقاضای تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ سخن میگویند. در مناطق ۱ تا ۳ که معمولاً خرید و فروشهای سرمایهای جریان دارد با کاهش ۲ تا ۱۲ درصدی قیمت در مردادماه نسبت به تیرماه مواجه بودهایم و گزارشهای میدانی از ادامه این روند در شهریورماه حکایت دارد.
از سوی دیگر بانک مسکن در روزهای پایانی تابستان سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن و جعاله مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده را به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش داد که ممکن است تا حدودی به تحریک تقاضای مصرفی منجر شود؛ هرچند اقساط ماهیانه ۸.۶ میلیون تومانی این وام، مانع بزرگی برای استفاده از آن خواهد بود.
هرچند این تصور وجود دارد که اگر وعدههای دولت برای افزایش ساختوساز عملی نشود ممکن است اثرات منفی در بخش مسکن ایجاد کند اما ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران، حتی نسبت به کشور ترکیه، جهش قیمتی در بازار را دور از ذهن کرده است. بهخصوص اینکه تقاضای سفتهبازی به دلیل تضعیف تقاضای مصرفی از بازار خارج شده و تهدیدی از ناحیه خرید و فروشهای سرمایهای، متوجه بازار نیست.
در شرایط فعلی نرخ رشد سالانه بازار مسکن شهر تهران به ۳۴ درصد رسیده که کمترین میزان در ۳.۵ سال اخیر محسوب میشود. از سوی دیگر نرخ رشد شش ماهه آن به ۲.۳ درصد رسیده که به نوعی بازار به آرامش رسیده است. کارشناسان معتقدند اگر شوکی از جانب بازارهای موازی شامل ارز و طلا متوجه بازار مسکن نشود در نیمه دوم سال جاری نیز قیمت مسکن ثبات خواهد داشت و حتی ممکن است در مناطق هدف سفتهبازان با کاهش قیمت مواجه شویم.
یکی از اثرات افزایش قیمتهای املاک نوساز، گرایش خریداران به سمت واحدهای قدیمیساز است. در حقیقت میتوان گفت خریداران با مهاجرت به ترکیه و خرید املاک قدیمی میخواهند نشان دهند قیمتها در نظرشان واقعی نیست و از نظر آنها املاک موجود، ارزش ارقام مطرح شده را ندارند.
آمارها نشان میدهند در هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۲ درصد به حدود ۳۰ درصد کل معاملات رسیده و خبرگزاری ایسنا گزارش داده است هماکنون ۶۶.۸ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش مسکن در پایتخت را واحدهای بالای پنج سال و ۴۴.۴ درصد را واحدهای بالای ۱۰ سال به خود اختصاص میدهند. این در حالی است که سال ۱۳۹۳ واحدهای کمتر از پنج سال ۵۸.۱ درصد و واحدهای با سن بنای بیش از پنج سال ۴۱.۹ درصد از معاملات را شامل میشد.
طی یک سال گذشته نیز سهم آپارتمانهای نوساز از کل معاملات شهر تهران ۱۳ درصد کاهش پیدا کرده است. مردادماه ۱۴۰۰ واحدهای تا پنج سال ساخت ۳۳.۲ درصد از کل مبایعهنامههای شهر تهران را به خود اختصاص داده و این در حالی است که این گروه از آپارتمانها در سال گذشته ۳۸.۵ درصد از معاملات را شامل میشدند.
این افزایش تورم در شهر تهران، منجر به مهاجرت بسیاری از خریداران به شهرهای اطراف پایتخت و در نهایت استانهای دیگر شده است. همین موضوع یکی از عواملی است که تورم مسکن در شهرهای دیگر را افزایش میدهد.
https://bazarmaskan.melkradar.com/%d8%b1%d8%a7%d9%87%d9%86%d9%85%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d8%b4%d9%85%d8%a7%d9%84/
مهاجرت تورم
بررسی تورم مسکن در کلانشهرهای مختلف نشان میدهد رشد تند قیمت مسکن ابتدا در تهران شروع شده و سپس به شهرهای دیگر میرود. به گونهای که هماکنون تهران در جایگاه آخر تورم مسکن در کلانشهرهای ایران قرار دارد و در رتبه اول از آن کرج است.
مقایسه تورم نقطهای در دو مقطع مرداد ۱۴۰۰ و پاییز ۹۷ حاکی از آن است که در دوره آغاز جهش قیمتها، تورم مسکن در شهر تهران به ۸۴ درصد رسید؛ اما در ۷ کلانشهر دیگر بهطور متوسط عدد ۳۷ درصد ثبت شد؛ اما اکنون و بعد از گذشت حدود دو سال و نیم از آغاز جهش، تورم مسکن در شهر تهران تقریباً با تورم ملکی در شهر مشهد در یک سطح قرار گرفته است.
مطابق با فایلهای پیشنهادی ارائه شده در بازار نیازمندیهای آنلاین دیوار، رتبه نخست تورم ملکی در مرداد ۱۴۰۰ متعلق به شهر کرج با ۹۷ درصد است. پس از آن رتبه دوم به اصفهان با ۵۴ درصد، رتبه سوم به تبریز با ۴۵ درصد، رتبه چهارم به اهواز با ۴۱ درصد و رتبه پنجم به شیراز با ۴۰ درصد اختصاص پیدا کرده است. قم نیز با ۳۹ درصد تورم ملکی در رتبه ششم قرار گرفته است. تهران و مشهد نیز با حدود ۳۴ درصد تورم ملکی در رتبههای آخر قرار دارند.
بدین ترتیب میتوان گفت کلانشهرهای دیگر کشور در حال تنظیم فاصله تورمی خود با تهران هستند و این موضوع منجر به گرانی شدید ملک در آن شهرها و افزایش مشکلات شهروندان در کل کشور خواهد شد. یکی از این مشکلات، کاهش توان خرید ملک و افزایش تعداد مستاجران است.
https://bazarmaskan.melkradar.com/%d8%b1%d8%a7%d9%87%d9%86%d9%85%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d8%b4%d9%87%d8%b1-%d8%ac%d8%af%db%8c%d8%af-%d9%be%d8%b1%d8%af%db%8c%d8%b3/
اجارههای کمرشکن
علیرضا ذوالفقاری، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ اجارهنشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است گفته است طبق آمار سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲ درصد مردم مستاجر بودهاند و احتمالاً در حال حاضر تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
ذوالفقاری به ایسنا گفته است که طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سالهای اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینههای خانوار رو به افزایش بوده، به گونهای که در سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷ به ۴۶.۸ درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بوده است. طبق بررسیهای صورت گرفته و تحلیل دادههای به دست آمده از سامانههای ملکی تخمین زده میشود که این عدد در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشمگیری داشته به گونهای که در حال حاضر احتمالاً بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن میشود.
افزایش سرسامآور اجارهبها نسبت به درآمدهای خانوار باعث شده بحث اجارهبها تبدیل به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوادههای شهری تبدیل شود. در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلانشهرها بهخصوص تهران شدهاند. این در حالی است که سیاستهای به کار گرفته شده برای کنترل بازار اجارهبها در دوران همهگیری کرونا به هیچ عنوان کارآمد نبوده و تنها منجر به افزایش پروندههای شکایت در شوراهای حل اختلاف شده است. کارشناسان میگویند با توجه به افزایش شدید قیمت خرید مسکن در سالهای اخیر، فاصله اجارهبها با قیمت ملک زیاد شده و این فاصله در سال جاری و احتمالاً سالهای آینده جبران خواهد شد. در صورت تحقق چنین نظری، مستاجران باید همچنان منتظر افزایش قیمتها باشند. افزایشی که آنها را به سمت خانهّهای کوچکتر و با امکانات کمتر و در نهایت حاشیه شهرهای بزرگ سوق خواهد داد که این موضوع تبعات اجتماعی و فرهنگی خود را به دنبال دارد.